8月20日，在由中国房地产经纪学会主办的“2025中国住房租赁发展论坛”上，乐乎公寓集团创始人兼CEO罗意发表主题演讲，基于集团对市场的长期跟踪与数据积累，指出当前北京长租公寓市场正呈现“外围热度持续、核心区边界突破”的新特征，产业集聚与地铁通勤廊道成为驱动投资的核心变量。
罗意首先梳理了北京长租公寓市场的成交态势。从市场格局来看，北京长租公寓项目近年来以五环外为主，增值型项目占据绝大多数，机构投资人成为市场主力，外资占比约30%，金融机构更偏好“拎包入住”的成熟项目。具体案例显示，2025年建信望京、建信古城等项目以资产交易形式完成转让，交易单价约2万元/平方米，资本化率均超6%，反映出金融资本对高成熟度运营项目的青睐。六环外如昌平硅谷SOHO等项目价格普遍在1万元/平方米左右，显示出外围区域的成本优势。与此同时，随着部分区域写字楼有效租金低于长租公寓，核心区“商改租”逻辑逐渐成立，市场版图正在向二环内延伸，为投资者带来新的价值挖掘空间。
在需求层面，乐乎公寓集团基于20家门店、695份问卷的调研数据显示，18-35岁年轻租户已成为市场主力，其需求正从“基础功能”向“科技赋能+场景实用”转变。传统家电如电视被26%的租户视为“最无用家电”，而微波炉（46%）、投影仪（26%）成为最受期待的设施；新增需求中，人脸识别系统（74.73%）、送物机器人（64.43%）等智能设备备受青睐，“科技住宅”已成为年轻租户的核心诉求。
基于市场现状与需求变化，罗意提出北京长租公寓应围绕“产业集聚区+地铁通勤廊道”进行布局。科技、金融等高薪产业集聚区周边形成租金高点，如望京一居室平均租金达7373元/月，上地、西二旗区域租金水平甚至超过部分二环区域。地铁通勤方面，15号线等放射状线路沿线形成明显的需求外溢，花梨坎、后沙峪等站点因高坪效成为投资热点。具体可重点关注七大方向：中心城区高端项目、上地及西二旗科技产业区、15号线沿线、朝阳东部至通州通勤带、亦庄产业外溢区、9号线/房山线沿线以及首钢金融街外溢区。
罗意指出，随着北京保租房、集体土地租赁住房等供给持续增加，市场已从“增量争夺”转向“存量运营”。未来行业将进入“精细化运营”决胜阶段，能否精准匹配租户需求、高效利用空间、嫁接科技与服务，成为竞争关键。作为北京集中式公寓市场规模第一的品牌，乐乎公寓集团将持续深耕“产业+地铁”核心区域，通过智能化改造和社群运营提升项目价值，为行业提供可复制的运营范本。
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