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亿翰人春节返乡见闻系列——华东篇

栏目:财经    发布时间:2018-02-25 14:59
亿翰人春节返乡见闻系列——华东篇

“爆竹声中一岁除,春风送暖入屠苏”。

在2018春节返乡探亲期间,

勤劳的亿翰人民可没闲着!

借此机会,亿翰君特别采访了几位伙伴,

聊了聊各自家乡的发展和楼市情况。

大家的家乡正在经历哪些变化?

过年回乡感触最深的又是什么?

下面就跟随亿翰君的脚步,

听听他们怎么抒发真情实感?

(文末有投票,请注意留步!)

亿翰人春节返乡见闻系列——华东篇
亿翰人春节返乡见闻系列——华东篇

目录

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1.江苏靖江:房价与成交量齐飞

2.江苏启东:楼市正发热

3.浙江温州:楼市平稳起航

4.安徽六安:返乡置业来访量增加,农村教育移民不是玩笑

5.安徽省阜阳市颍上县:城市大发展带动房地产价值提升

6.安徽金寨:将军故里政策扶持大,小城发展迅猛

7.安徽芜湖:小城市,大逻辑

8.安徽蚌埠:购房潮火热增长,来势汹汹

投票环节

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华东篇

亿翰人春节返乡见闻系列——华东篇

旺旺

江苏靖江:房价与成交量齐飞

亿翰人春节返乡见闻系列——华东篇

图:白马(靖江城雕)

靖江是位于长江下游北岸的新兴港口工业城市,因其地理位置“扼江海门户,捍卫全吴”而得名,总面积只有668平方公里,人口约68万人。2017年,靖江新建商品房成交7464套,面积106.48万平方米,创下历史成交纪录。城区范围内住宅成交均价7491元/㎡,同比上涨23%。这次回乡,被家乡人购房的超高涨热情感染,我也和家人兜兜转转看了一些新楼盘。

南北两极分化,城市中心迁移

靖江这个城市不算大,从北到南开车只需20分钟,但随着城市中心南移,南北区的房价和成交量呈现出了两极分化的态势,2017年南区备案5063套,占了销售总量的7成,不少新开楼盘的均价超过万元。

坐落在北区的曾经唯一的综合体如今冷清了不少,甚至有不少商家因为客流问题想要转租门面;而南区新建的综合体却是人流如潮,将饮食、休闲、购物整合在了一起,DQ、哈根达斯、星巴克这些原本靖江没有的大型品牌也纷纷进驻,成为家乡人新的休闲娱乐聚集地。南区的文化中心、文创园也投入了建设,重点高中的新校区即将动工,滨江新城、长江沿江经济带早已脱离纸上的概念,靖江经济融入苏南的决心可见一斑。

大型房企涌入,带动品质升级

万科、恒大、碧桂园等我们原来觉得在大城市才会有的开发商,2017年都选择了靖江。这些大型房企的楼盘项目每每开盘,必然万人空巷供不应求,甚至有黄牛加价数万转手。加上首次引入靖江的“精装房”概念,更让人们想去一探究竟,不少样板间因为巨大的带看量已改为“自助式”看房。

几个楼盘走下来,我惊喜地发现原来只有“套间”、“别墅”这两个概念的家乡人,现在也开始对“叠层”、“大平层”、“花园洋房”这些概念熟稔起来,小区的物业、绿化等配套服务也成了买房时的重要考量因素。可见一路走高的不仅是购房热情,还有家乡人对于生活品质的渴望。

“三限”政策出台,首套房优惠取消

面对2017年的房价上涨,政府果断出手,靖江也加入了“限售”大军。

限价,就是针对新楼盘的备案价格做了一些限制,避免天价楼盘的产生。

限涨,就是针对同一楼盘在一个时间段的上涨调价幅度做了限制,避免楼盘疯狂涨价行为。

限售,对所购新房执行2年的限制交易。

除此,靖江房贷政策也已经发生重大变化,不仅取消了首套房的房贷利率的优惠政策,房贷利率上浮10%已经成为主流,部分银行已经上浮15%。

2017年的新楼盘数量并不多,购房者没有太多的选择空间。近期仍有相当一部分房企在关注靖江的土拍市场,不知在新的一年里,靖江的房价是否会像今年一样高歌猛进。

江苏启东:楼市正发热

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琪琪

亿翰人春节返乡见闻系列——华东篇

启东市地处万里长江入海口北侧,三面环水,形似半岛,集黄金水道、黄金海岸、黄金大通道于一身,是出江入海的重要门户,是中国著名的“海洋经济之乡”,也是江苏省人民政府首批命名的“建筑之乡”,历史悠久。

2017上半年,启东市发布楼市新政:非启东籍居民在启东购买一手房,从网签之日起三年内不得上市交易;非启东籍居民购买二手房的,从产权变更之日起三年内不得上市交易。下半年,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”核心,有效落实楼市长效机制,自2017年12月16日起,买卖二手房须网签备案网上报税等,既表明了政府调控楼市的坚定决心,也成为这一年中深入人心的响亮口号与行动指南。

2017年启东楼市虽然相较以前逐渐稳,但整体热度仍然较高。据统计,2017年,全市共计成交47885套,环比去年上涨22.69%,成交面积484.39万平,环比上升20.50%,创近几年楼市新高。

亿翰人春节返乡见闻系列——华东篇

表:2017年启东楼市分段统计明细

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以上数据可以看出10月份后,均价超过一万,全年价格平稳增长。

品牌房企进驻:

碧桂园、绿地、阳光城、融创、绿城等实力房企的进驻下,启东楼市热度得到大幅提升。碧桂园十里外滩、阳光城海悦府、绿地长岛、绿城玫瑰园、融创海上桃源等均在18年、19年相继竣工,目前房价均在一万以上。

对于启东楼市来说,整体热度居高不下的原因有很多,包括了:

1、 C端因素:启东本地人心态较好,大量的购房需求;

2、政策刺激:政策上相对较为宽松,刺激部分购房者买房;

3、 市场回热:前两年低迷后的楼市回暖,让购房需求被集中释放;

4、区域效应:以上海中心,75公里为半径划一个圆圈,启东就在这个区域里;

春节,与家人共聚谈及启东楼市时,父亲不禁感慨, 17年启东一年卖了47885套房,这不就等于每24个启东人就成交了一套房嘛!

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浙江温州:楼市平稳起航

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温州,简称“瓯”,浙江省辖地级市;浙江省区域中心城市之一。温州位于浙江省东南部,瓯江下游南岸。全市陆域面积12065平方公里,海域面积约11000平方公里。全市辖4个市辖区、5个县、2个县级市,常住人口917.5万人(2016年)。

近年来,随着万科、恒大、旭辉、祥生等一大批顶尖房企在温州抢滩登陆,温州楼市的情况越来越复杂。现如今,旧城改造、温商回归、滨江商务区等与温州密切相关的三大因素叠加,温州楼市呈现出欣欣向荣的特征。

从供给端来看,2017年,温州市区成功出让42宗经营性用地,总面积3598亩,创下历年新高。其中住宅用地供应规模达2835亩,环比提高60%。根据2018年温州市区经营性用地出让计划,计划出让经营性用地46宗,共3594亩。其中,住宅用地面积达3169亩,较去年增加300多亩。此外,2018年温州市区还计划推出商服用地9宗,共239亩,科研用地1宗,186亩。

长期来看温州的土地市场还将持续放大。根据温州市发布的《温州市住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划》的公告,2017-2021年,全市计划供应住宅用地5.55万亩,其中主城区计划供应住宅用地2.175万亩,充分保障今后五年各类住宅用地需求。2017-2019年,全市计划供应住宅用地总计36750亩,其中,市区供应14700亩,平均每年4900亩。而根据2017年和2018年这两年市区大约7200亩的土地供应量,要完成5年市区2.175万亩的土地供应量,2019年-2021年市区还会持续放大供应量。这则消息也传递了一个信息:以后温州住宅用地的市场供应量还是很大的。

从需求端上来看,截至2017年12月底市区住宅存量56.6万方,环比上升8.43%,同比下降41.7%;按照前12个月平均销售面积计算月均去化17.4万方,去化周期仅为3.3个月。现有的库存量在2018年将得到补充。依照市场需求适度调整节奏。2018年1月,温州全市共成交新建商品房6034套,成交面积69.54万方。这一成交量虽环比去年12、11月下降了20.42%,但是同比2017年1月却上涨了12.36%。可以说,2018年温州楼市平稳起航,为新的一年开了好头。

安徽六安:返乡置业来访量增加,农村教育移民不是玩笑

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周周

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六安市位于安徽西部,大别山北麓,俗称“皖西”,虽靠近合肥,但经济实力一直较为薄弱。从2016年开始,六安房价一路上涨,2017年下半年楼市热度逐渐冷却,但六安房价依旧坚挺。春节期间,受返乡置业影响,六安各大楼盘来访量明显增加。

经历2017年三四线楼市热潮,六安房价上涨趋势放缓,目前新房均价稳定在七八千左右。笔者回家路上,在六安市区乘座出租车,司机师傅说道:“六安房价现在已经涨到七八千了,差一点的地方也要五六千,再好一些的地方估计要一万了,工资又低,每月四千块算不错的了”。

但房价涨归涨,房子该买还是要买。过年在家,不经意间听到好几家亲戚都在六安买了房子。基本上都是父母支持,在市里买了房子做婚房,其中一家是孩子就在市里上班,另外两家都是外地打工,返乡置业。还有一些亲戚,一直住在市里,经济条件不错,置换了别墅等。此外还有一波处于观望中,尚未行动的人。这类人群占比不少,主要是孩子十岁左右,基于乡下的教育资源匮乏并且看不到改善希望的情况,考虑举家迁移。这与近日热点话题#农村兴起教育移民潮#也是意外吻合。

基于中国人口基数世界第一、农村人口占比一半以上的特殊情况,短期来看,三四线城市特别是市中心等优质地段,住房需求仍然较为旺盛。只是受限于经济支撑力不足,多数人在家乡的市区买房后,仍然不得不远赴他乡务工,空置率较高。但学籍制度也一定程度上减轻了这种情况。住房和教育,大部分中国人挺难的。

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小范

安徽省阜阳市颍上县:城市大发展带动房地产价值提升

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图:安徽省颍上县管鲍祠

管仲故里便是指我的家乡颍上,一个并不富饶,但却美丽的地方。

回到家乡就看到了城市发展带给我的“惊喜”,滨湖大道的修建,管仲老街的开放,滨河公园、五里湖湿地等的建设……一个皖北老城近两年正默默崛起。于此同时,颍上的房地产市场更是蓬勃发展,而随着富力、碧桂园等一线房企的相继进入,颍上的市场价值将进一步得到提升。

脱贫摘帽,工业+旅游的双轮驱动已初见成效

颍上以前是个172万人口的贫困县,然而随着近两年的快速发展,颍上的城市面貌焕然一新,空间规划上的城北新区、老城区、南湖新区、经济开发区、高铁新区等五个功能分区已经建成。而在经济上,颍上工业总产值由162.6亿元增加到308亿元、年均增长18.9%。城市面貌的提升同样也为旅游业发展助力,年均旅游人次达到400万左右,工业+旅游的双轮驱动已初见成效。

地产起势,基建发展为房地产投资带来了生机

2017年的颍上地产发展就是一个字“火”。从颍上的商业地产来看,管仲老街目前已部分开放,街区融入颍上的管仲文化和当地的特色民俗(如花鼓灯、推剧等),让我这个老颍上人重新体验到儿时的颍上年味,管仲老街也成为今年颍上人必去的地方。

颍上的住宅市场更火,房价更是傲视阜阳市的所有下辖县。目前颍上的住宅均价在7500元/㎡,高出阜阳其他下辖县12%以上,甚至高于阜阳市区的部分在售项目。据了解,颍上碧桂园目前报价在8500元/㎡,基本为大户型,套均总价已破百万,而颍上富力城也即将开盘,主力户型也是124㎡的改善型产品,让我不禁为颍上的购买力而吃惊。

在回上海的高速入口,深深感到颍上是我真正留恋的地方,祝愿我的颍上快速发展崛起,致敬每一个离开家乡的追梦人。

安徽金寨:将军故里政策扶持大,小城发展迅猛

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X

亿翰人春节返乡见闻系列——华东篇

图:燕子河大峡谷

我的家乡金寨县地处皖西边陲,是国家第二大将军县,被誉为“红军的摇篮、将军的故乡”,同时得益于山区的优质旅游资源,如森林公园天堂寨、燕子河大峡谷、梅山水库、响洪甸水库等,近几年的政策扶持较大,建立国家级教学基地、设立了高铁站点以及开建民航机场等,县城的发展进一步加快。

2017年,金寨县城新区房价在5000元左右,较前两年有明显的增长。主要原因在于:随着政策扶持加大以及县城新区多年的建设发展,教育、交通等配套设施逐步加大投入,外出务工人民的收入水平提高,与一二线城市高房价相比,外出务工人员会考虑回县城买房置业。

与此同时,国家政策大环境“去库存”也在进一步刺激了家乡房价。自2016年开始,全国房地产市场进入火爆阶段,并呈现不断蔓延的趋势,家乡房价也紧随这轮趋势有一定的增长。

整体来看,2017年金寨的楼市表现较好,但是其支撑力能有多久仍值得考量。

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大鹏

安徽芜湖:小城市,大逻辑

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2017年,芜湖地区受长三角房价整体上升影响,官方数据显示,商品住宅销售均价也首次超过8000元大关,平均同比涨幅超过20%。但根据返乡调研结果来看,部分地区的均价从2016年的7000元涨至2017年的万元以上,同比涨幅接近50%。主要集中在万达广场等城市新区,由于这些地区配套不断完善,环境更加优越,同时具备购房能力的人群不断增多,置业投资意识不断增强,购房需求上升。

县城的地产投资逻辑:看人口而非看经济

芜湖市辖区的四个县也随着芜湖市区楼市的回暖而有所好转。其中我更为熟悉繁昌县和南陵县的表现。首先从县城的宏观经济数据来看,2017年南陵县GDP总值和人均GDP分别为231.6亿元和5.6万/人/年,繁昌县为269.7亿元和10.0万/人/年,人均GDP位居全省县城首位,其经济实力明显强于南陵县。但是,无论是商业地产还是住宅地产,南陵县的表现却好于繁昌县,春节期间,南陵县商场和街边人头攒动,而繁昌县却显得冷清;住宅市场南陵县的销售均价已经超过5000元,同比增幅超过20%,而繁昌县仅略微增长。

通过分析发现,南陵县常住人口数量41.2万人,繁昌县为26.9万人,南陵县人口接近繁昌县的两倍,大量的常住人口导致生活消费需求增加,街边及商场的热闹程度强于繁昌县。同时大量人口产生大量的住宅消费需求,并且相对较低的购买能力迫使居民更倾向于在县城置业。而对于经济较强的县城,随着居民消费能力的提升,他们的目光更多投放在市区或者省会等二线城市,因此县城的住宅需求并不旺盛。

从我身边认识的人来看,在芜湖市或外地置业的繁昌朋友要多于南陵县。

县城的商业地产经营:难、难、难

在回乡途中发现,已经有知名的开发商来到县城开发住宅,例如:中梁、祥生、碧桂园等这些三四线之王。但都为住宅项目,没有任何知名的开发商在县城开发商业项目。县城的商业项目难,真的很难,但难在何处?

首先从消费人群上分析,县城中,由于职业岗位的限制,迫使大量年轻群体外出工作,从而导致日常活跃群体多为40岁以上人群,这部分人群消费意愿较低,消费意识不强。而我们看到的春节期间应该是消费最为活跃的阶段,外出群体大多返乡,通常会导致县城的商业出现短暂的繁华。

其次,县城居民的消费习惯更倾向于传统的娱乐,例如电影院、KTV、洗浴中心等,相对于一二线多元化的消费形式更为单一。并且县城的餐饮很难发展,除了春节期间同学、亲人、朋友聚会等消费,多数人更习惯于在家用餐之后再出去。让我感触最深的是电影院里人满为患,而大多餐饮却处于闭门状态。

注:由于参考样本县城较少,因此不具备代表性,全国县城可能存在差异性。上文仅为本人返乡所见所思所感。

安徽蚌埠:购房潮火热增长,来势汹汹

亿翰人春节返乡见闻系列——华东篇

小陶

亿翰人春节返乡见闻系列——华东篇

过年回到蚌埠老家,最令我感叹的变化,就是新一轮的购房潮。

记得上一次购房潮是发生在我初中的时候,大约是2007年前后,十年后,购房热潮再此涌来,房价也急需上升。据当地机构数据统计,2017年住宅销量破3万套,而且均价与2016年相比上涨32%,直逼7000元/平米,在去年地级市的楼市表现中也相当“争气”,2017年5月份新房价格环比涨幅全国第一。

在春节期间前,蚌埠物价局公布了4家楼盘备案价,其中荣盛兰凌御府项目迎来首次备案,备案均价12470.89元/㎡,最高备案单价16688元/㎡,至此,蚌埠房价天花板再度被刷新。荣盛兰凌御项目是去年8月荣盛溢价超100%,以5110元/平米的楼板价,20.65亿元的总价获得,高地价是项目突破房价天花板的最直接原因。

蚌埠此轮楼市上涨主要有三大根源。

第一是大势,去年12月中央经济会议的“2018年继续去化三四线城市库存”以及住建部的“县域去库存”等,定调这轮三四线城市的楼市大势,而且此次“去库存”的力度也是史无前例。在“大势”之下,政策、房企、热钱均向三四线倾斜。

第二是棚改,棚改货币化改革制造出来的本地需求。2016年蚌埠市落实财政奖励和税收优惠政策,创新四种方式开展棚改货币化安置,累计货币化安置14497户,占全市棚改比例达到60.19%;2017年蚌埠政府计划完成12000户,其中货币化安置达到70%以上,以此推算,2017年棚改制造的购房需求占到全年购房需求的28%。

第三是发展,蚌埠站作为华东地区重要的铁路枢纽,本身对外交流较为方便,而且目前正处于农村人口流入县城房,县城人口流入蚌埠市里的趋势。

未来蚌埠发展将越来越快,尽管房价上涨速度,但是仍有大量低价房源可供选择,同时此轮楼市的上涨也间接促使农村人口流入城市,也将加快未来城市的发展。

在本次华东篇中,令你印象深刻的是哪几篇呢?

说明:本期华东篇投票时间截止到下周五3月2日24点,

并与之后发布的后续篇并列统计票数(每期各给予7天的投票时间),

欢迎各位给自己拉票!!!

得票数前三位的亿翰人将会获得亿翰君送出的

真情实感开工大奖一份!!!

本次活动解释权归亿翰君所有。

来源:互联网    
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